Gartennutzung und Mietminderung: Das sollten Mieter wissen
Der Garten ist für viele Mieter eng mit der Wohnungsnutzung verknüpft. Vor allem in Großstädten sehnt man sich nach einer kleinen Wohlfühloase. Wenn die Grünfläche alles andere als einladend erscheint und im schlimmsten Fall nicht genutzt werden kann, sind Mieter zu Recht verärgert. Erfahren Sie nun, wie mit diesem Umstand umgegangen werden kann, ob Mietminderungen gerechtfertigt erscheinen und inwieweit ein vernachlässigter oder vermüllter Garten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt.
Mietsache Gartennutzung?
Voraussetzung, dass Sie einen an die Mietwohnung angrenzenden Garten überhaupt nutzen können, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Auch aus einer langjährigen Duldung kann ein Nutzungsrecht erwachsen.
Ob und in welchem Umfang Sie den Garten nutzen dürfen, steht auch in direktem Zusammenhang, ob eine alleinige Nutzung vereinbart wurde oder die Grünfläche der gemeinschaftlichen Nutzung aller Mietparteien dient.
Objektive Beeinträchtigungen auf der Waagschale
Wenn Sie eine Mietminderung erwirken möchten, sollte die Beeinträchtigung erhebliche Auswirkungen mit sich bringen. Der Zustand des Gartens darf nicht nur subjektiv für Sie selbst als Ärgernis erscheinen, sondern es muss eine objektive Beeinträchtigung vorliegen.
Blicken Sie zum Beispiel tagtäglich vom Balkon auf einen verwahrlosten Garten, kann von einer objektiven Beeinträchtigung ausgegangen werden. Besitzen Sie jedoch keinen Balkon und Ihre Wohnung liegt gartenabgewandt, ist die Situation eine andere und eine Mietminderung eher unwahrscheinlich.
Wann sind Mietminderungen gerechtfertigt?
Kann der Garten nicht genutzt werden, kann dies Mietminderungen nach sich ziehen. Doch dabei spielt nicht nur die individuelle Situation, der Sie sich gegenübersehen, eine Rolle, sondern es zählen die vertraglichen Vereinbarungen, die beim Einzug getroffen wurden.
Eine Grünfläche mit Gartenteich führt zu einer Steigerung des Wohnkomforts. Ist die Nutzung eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen, entsteht ein Mangel, der als eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bewertet werden kann und damit einen Grund für eine Mietminderung darstellt.
Bevor Sie eine Mängelanzeige an den Vermieter richten, studieren Sie Ihren Mietvertrag. Das Nutzungsrecht ergibt sich aus den im Mietvertrag festgehaltenen Optionen. Häufig stehen die Grünflächen der gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. Danach richtet sich letztlich die individuelle Nutzung. Möchten Sie zum Beispiel eine Grillparty feiern, müssen Sie die übrigen Mietparteien um ihre Zustimmung bitten.
Welche Umstände können zu einer Mietminderung führen?
Eine mögliche Mietminderung ist nicht nur in Bezug auf das Nutzungsrecht des Gartens ein Thema, sondern auch der Nutzungszweck spielt eine maßgebliche Rolle. Wie ist der Garten angelegt? Dient die Grünfläche einem praktischen Zweck und Sie können Ihre Wäsche dort trocknen? Wird das Areal vorrangig als Spielfläche für die im Haus lebenden Kinder genutzt? Können Gemüsebeete im Garten angelegt werden? Ist ein vorhandener Teich als Zierde und mit Fischbesatz angelegt oder kann er von den Mietern als Schwimmteich genutzt werden?
Antworten darauf ergeben sich aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung. Aus den hier genannten Beispielen lassen sich Faktoren ableiten, die an eine Mietminderung denken lassen:
- es ist kein Wäscheplatz vorhanden
- der Wäscheplatz ist nicht zugänglich
- die eigenen Kinder dürfen nicht im Garten spielen
- es sind keine Spielgeräte vorhanden
- die Spielfläche ist nicht zugänglich
- die Anlage der Beete wird nicht gestattet
- der Teich ist nicht zugänglich
- der Gartenteich besitzt eine schlechte Wasserqualität und kann nicht zum Schwimmen genutzt werden
Tipp: Sie können eine Mietminderung in Betracht ziehen, wenn der Garten nicht wie im Mietvertrag oder der Hausordnung angegeben nutzbar ist. Allgemein lässt sich sagen, dass ungepflegte, verwilderte oder vermüllte Gärten Anlass für eine Reduzierung des Mietpreises geben.
Stellen Sie sich vorab die Frage, bei wem die Verantwortung zu suchen ist. Haben Sie vermutlich selbst zum derzeitigen Zustand des Gartens beigetragen? Dann besteht natürlich kein Recht, eine Minderung der Miete zu verlangen.
Werden im Garten Bäume gefällt, Hecken gestutzt oder andere Grünpflanzen entfernt, sind Sie in der Regel nicht zu einer Mietminderung berechtigt. Erscheint Ihnen der Garten nach diesen Eingriffen nicht mehr nutzbar, ist dies Ihre subjektive Meinung und widerspiegelt nicht den objektiven Sachverhalt.
Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen, wenn der Garten nicht nutzbar ist?
Wie viel Miete Sie erlassen bekommen, richtet sich nach dem Ausmaß der objektiven Beeinträchtigungen. Von einer einheitlichen Rechtsprechung kann nicht ausgegangen werden. Unter Berücksichtigung aller Faktoren können bestenfalls Einzelentscheidungen getroffen werden.
Steht im Mietvertrag, dass Sie den Garten selbst nutzen dürfen, fallen mögliche Beeinträchtigungen stärker ins Gewicht, als wenn keine Gartennutzung erlaubt ist und die ungepflegte Grünfläche nur optisch zum Ärgernis wird.
In jedem Fall sind Vermieter in der Pflicht, mitvermietete Gärten in einem begehbaren und ansprechenden Zustand zu halten. Ansprüche bezüglich der Bestandserhaltung besitzen Mieter jedoch nicht. Der Vermieter kann jederzeit Bäume fällen oder einen Gartenteich anlegen.
Erwägen Sie ein gerichtliches Vorgehen, können Ihnen folgende Urteile als Orientierung dienen:
Mangel oder Beeinträchtigung | Mietminderung nach Urteil |
Lagerung von Baumaterial | 5 % (LG Osnabrück, Az. 1 S 39/85) |
Gelände des geplanten Gartens ist eine Baustelle | 10 % (LG Darmstadt, Az. 6 S 593/88) |
Bäume auf dem Gelände wurden gefällt | 0 % (LG Gronau, Az. 3 C 288/90) |
Garten wird den Mietern teilweise vorenthalten | 17 % (AG Köln, WuM 2000, 691) |
Garten und Waschküche sind teilweise unzugänglich | 17,6 % (LG Köln, WuM 1993, 670) |
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